Приказы и письма РосЗемКадастра > Приказы и письма РосЗемКадастра > Об очередных задачах земельной реформы в России

Приложение 3

к приказу от 09.07 97 N 48

Основные направления развития земельной реформы в России

(Тезисы доклада к заседанию Правительства РФ)

1. Ситуация к июлю-97

Положение в сфере земельных отношений к середине 1997 года характеризуется рядом серьезных негативных моментов, среди которых наибольшее значение имеют следующие:

1.1. Кризис земельного законодательства (оно неполно, бессистемно, политизировано; идет регионализация земельного законодательства; отдельные его элементы включены в иное отраслевое законодательство (лесное, водное, природоохранное и т.п.).

1.2. Зачаточный характер земельной реформы в городах, аграрная ориентация земельных преобразований.

1.3. Разделение недвижимости по видам (земля, здания и помещения, квартиры), сегментация рынка недвижимости, невозможность использования ее инвестиционного потенциала.

1.4. Отсутствие общероссийской инфраструктуры рынка земли и недвижимости. Отставание рынка недвижимости от потребностей реальной экономики.

1.5. Неразработанность экономических основ земельных преобразований.

1.6. Ведомственность; дублирование и пересечение функций министерств и ведомств.

1.7. Хроническое бюджетное недофинансирование земельных преобразований на всех уровнях при отсутствии легального самофинансирования. Отток квалифицированных кадров.

Вывод: Предкризисная ситуация в развитии рынка недвижимости, сопровождающаяся кризисом отрасли.

2. Причины такого состояния

2.1. Недооценка содержания, сложности и масштабов земельных преобразований в ходе проведения экономических реформ.

2.2. Политизированность земельного вопроса.

2.3. Ошибка целеполагания: изначальное понимание земельной реформы как части реформы аграрной в индустриальной стране с преобладанием городского населения.

2.4. Пассивность федеральной власти и прежде всего - Роскомзема. Отсутствие идеологического и организационно-методического центра земельной реформы.

2.5. Отсутствие четких концепций, программ и планов создания рынка недвижимости.

2.6. Проблемы с финансированием (недостаточность и неэффективное использование).

Вывод: для устранения такого комплекса причин необходимы активные действия Правительства в целом.

3. Основная задача

Задачей Правительства РФ сегодня является:

объявить о завершении первого этапа земельной реформы, связанного с достижением основных политических целей (ликвидацией монополии государственной собственности на землю, введением платности землепользования), и приступить ко второму этапу - реализации экономического потенциала земли и недвижимости;

для этого следует разработать и утвердить концепцию развития рынка недвижимости в РФ, включающую в себя программу действий в сфере земельных отношений.

4. Цели, которых необходимо при этом достичь

4.1. Осуществить формирование (инвентаризацию) объектов недвижимости, в т.ч. - находящихся в государственной и муниципальной собственности.

4.2. Обеспечить рост прямых и косвенных доходов от недвижимости.

4.3. Вовлечь максимальное количество объектов недвижимости (и прежде всего - земельных участков) в гражданский оборот с целью их приобретения эффективными собственниками и повышения инвестиционного потенциала недвижимости.

4.4. Гарантировать права на землю и иную недвижимость, минимизировать криминализацию рынка недвижимости.

4.5. Создать информационную базу, обеспечивающую рынок недвижимости и эффективное управление ею.

5. Предложения Госкомзема по решению задачи с учетом достижения целей

Необходимо в кратчайшие сроки осуществить следующие мероприятия.

1. Разработать программу законодательно-нормотворческой деятельности.

Невозможность принятия реакционного Земельного кодекса приводит к необходимости принятия системы частных законов (10-12 шт.) с их последующей кодификацией, а также добиться введения 17 главы ГК РФ через Конституционный Суд.

2. Ликвидировать первоочередные "белые пятна" в законодательстве:

прежде всего, земельная реформа в городах - основа экономического роста (2,2% территории дают 80% земельных платежей). Подготовлены Указ Президента РФ об обороте земель в городах и Постановление Правительства РФ о границах земельных участков в кондоминиумах;

защита прав собственников долей в сельской местности (противодействие скрытой коллективизации в виде понуждения крестьян вносить свои земельные доли в уставные капиталы сельхозпредприятий). Подготовлен Указ Президента РФ;

разграничение государственной и муниципальной собственности на землю и разграничение внутри государственной собственности - на федеральную и субъектов федерации (проекты нормативных правовых актов прилагаются). Подготовлен Указ Президента РФ.

3. Преодолеть раздробленность рынка недвижимости (земля, здания и помещения, квартиры), что срочно следует сделать на уровне законодательства и на информационном уровне. Подготовлено Постановление Правительства РФ о государственном земельном кадастре.

Прекратить рассматривать земельные отношения как часть отношений аграрных! Земля - не столько природный ресурс, сколько объект недвижимости, а земельные отношения - элемент отношений в сфере недвижимости.

4. Важнейшее: создать общероссийскую инфраструктуру рынка недвижимости, для чего провести следующие мероприятия:

1) Реорганизовать систему формирования (инвентаризации) объектов недвижимости - до сих пор не знаем, чем владеет государство и муниципалитеты, не можем обеспечить оформление прав граждан и юридических лиц на землю и недвижимость, и - главное - не добираем налоги. В целом недвижимость дает не более 8% доходов бюджета.

Одновременно необходимо снять бремя финансирования инвентаризации с бюджета!

Во-первых, оплачивать это должен собственник (при минимальных льготах), владелец, пользователь, арендатор, а не государство или муниципалитеты.

Во-вторых, осуществлять эти работы должен частный сектор, а не государственные или монопольные окологосударственные структуры (типа БТИ). Следует создать рынок инвентарных фирм, а роль государственных органов ограничить лицензированием данного вида деятельности, приёмкой работ и выборочным контролем.

В-третьих, - по инвентаризации государственной (в т.ч. федеральной) и муниципальной собственности необходим жесткий реальный план, подтвержденный финансами.

2) Без этого - серый рынок и невозможность эффективного налогообложения.

3) Наладить государственный учет объектов недвижимости и создать единую информационную систему о недвижимости на базе государственного земельного кадастра, превратив его тем самым в кадастр недвижимости России. Он должен быть напрямую связан с налоговыми органами, паспортно-регистрационными службами, правоохранительными органами, социальными службами.

Госкомзем РФ готов взять эту функцию на себя, ибо является единственной федеральной структурой, доходящей до каждого района и муниципального образования (свыше 2500 комитетов);

имеет кадры, помещения, технику и программные продукты;

имеет опыт многих городов и субъектов и знание, как это сделать.

Считать целесообразным создание единой базы данных о недвижимости на базе государственного земельного кадастра, возложив на Госкомзем с участием ГКИ и Госстроя координацию этой работы. Госкомзему совместно с ГКИ и Госстроем внести в установленном порядке соответствующие предложения.

4) Государственная регистрация прав на недвижимость - центральный элемент всей системы. Без этого инвестиционный рейтинг России не поднять. Инвесторам нужны реальные гарантии: недвижимость, связанная с землей. Советом Федерации принят соответствующий закон, но есть ряд проблем, которые должно решить в т.ч. и Правительство РФ:

после вступления в силу закона - отстранение нотариата от сделок с недвижимостью; регистрирующие органы не смогут в обозримом будущем заменить нотариусов (люди, помещения), что приведет к резкой криминализации рынка недвижимости;

ни в коем случае не разделять информационно и организационно системы государственного учета объектов и государственной регистрации прав. Это тем более важно в период первичной регистрации, когда права и объекты фактически неразделимы (об этом же говорится и в п.47 Принципов землеустройства ЕЭК ООН);

вопрос об органах регистрации: учреждения юстиции, но создавать новую вертикаль (как предлагают некоторые теоретики, в т.ч. в Минюсте) - финансовое безумие. Следует придать статус таких учреждений уже существующим регистрационным органам (земельным комитетам, БТИ, комитетам по имуществу). Так как при регистрации любых прав на любые объекты необходима привязка к земельным участкам и к информационной базе по недвижимости, то организационно-техническое и информационное обеспечение регистрации логично возложить на земельные комитеты (с участием органов БТИ), а кадровое и методическое обеспечение - на органы юстиции.

5) В целом необходима жесткая координация функций и полномочий госорганов и ведомств, управляющих землей и недвижимостью с целью их унификации (комитеты по имуществу, по архитектуре, по земельным ресурсам, БТИ).

Возможно, следует создать Правительственную межведомственную комиссию по рынку недвижимости (что предусмотрено решением Комиссии по экономической реформе) либо постоянно действующее совещание при одном из вице-премьеров.

5. Изменить экономические основы управления недвижимостью:

налоговая реформа реструктуризация налогов (переход к единому налогу на недвижимость); до этого - рост ставок налогов;

снижение госпошлин;

изменение соотношения налог - аренда;

ипотека;

очень важно: переход к оплате текущих расходов агентами рынка (прекращение государственной благотворительности при инвентаризации, учете и регистрации объектов и прав) путем введения платности с жестким контролем за использованием получаемых средств на развитие инфраструктуры рынка. Государство - только капитальные затраты по созданию кадастра и регистрации как информационных систем, а все текущие расходы несут собственники, арендаторы, пользователи.

6. О Госкомземе. Пассивность, аграрная ориентация, не стал идеологическим и организационным центром земельной реформы.

1) Необходимо подготовить новое (с 1993) положение и переименовать комитет в Государственный земельный комитет РФ.

2) Обеспечить нормальные условия работы в центре и на местах.

3) Финансирование (мизерная зарплата на местах; отсутствие средств на содержание; долгов за прошлые годы на 400 млрд.руб., что при бюджете в 700 млрд.руб. равнозначно остановке в этом году землеустроительных работ) - не ожидал такого в федеральном органе.

4) Реальное самофинансирование: при таких функциях (приемка работ по инвентаризации, кадастр, регистрация) можно не только снять содержание органов с бюджета, но и давать доход в бюджет.

7. В заключение. Земельный вопрос всегда был в России одним из центральных. Сегодня, имея политическую волю, понимание путей развития земельных отношений, многотысячную армию земельных комитетов, можно реально решить этот вопрос и заставить российскую землю и прочно связанную с ней недвижимость работать во благо общества и граждан.

Госкомзем и его территориальные органы готовы к такой нелегкой, но благодарной работе.

Наверх

Приложение 3 к приказу №48 от 09.07.1997

Приложение 3 к приказу №48 от 09.07.1997